最高层对房地产提出了新要求
9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。
9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。
会议指出，我国经济的基本面及市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变。同时，当前经济运行出现一些新的情况和问题。要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。
对于房地产方面，会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
促进房地产市场止跌回稳
值得注意的是，“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次出现在中央政治局会议中，也是最高层对当前房地产市场做出的最新指示。
从7、8月份各类房地产数据来看，市场确实面临着较大压力，当前亟需促进房地产市场“止跌回稳”。
根据上海易居房地产研究院提供的数据，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大；去化周期达25.2个月，已连续7个月超过两年的去化水平。
二手住宅方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年同期该项数据为正，且幅度较大为31%。同时，价格方面，8月份全国70个大中城市房价指数环比和同比跌幅分别为0.7%和5.7%，均有所扩大。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，目前各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，进而造成市场面临下跌的风险。“止跌回稳” 发出的信号非常明确，就是要求各地做好稳市场交易和价格的工作，这也意味着四季度各地或许有非常持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。
严控增量、优化存量、提高质量
7月底召开的政治局会曾提出，要“消化存量和优化增量相结合”。此次会议要求，在商品房建设上要“严控增量、优化存量、提高质量”。显然最新提法的要求更加明确，也是对房地产开发投资环节部署了一项最新任务。
在严跃进看来，“严控增量”其本质上也是立足当前房地产增量市场和存量市场的新特点所做出的重要安排。而“优化存量”则意味着“以购代建”等系统工作将会加速推进。而“提高质量”的提法则是第一次，说明房地产建设的质量要求必须加码，在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质住房建设。
会议还提出“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”
此前，国家金融监督管理总局局长李云泽在9月24日的国新办新闻发布会上曾介绍到，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。
在盘活存量闲置土地方面，中国人民银行行长潘功胜在上述发布会上透露，央行和金融监管总局在研究支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。
这也意味着，未来“白名单”的贷款力度或将进一步加大，对于盘活存量闲置土地，包括低效用地、出险房企未开发用地等盘活力度会有所加强。
明确调整住房限购政策，降低存量房贷利率
此次政治局会议还提出，“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。
实际上，截至目前，仅有北京、上海、广州、深圳、天津和海南仍在不同程度的执行限购政策。此次会议后，上述城市将会根据自身情况，进一步对住房限购政策进行优化调整。根据业内人士预计，最快9月底，最晚“十一”长假后，这些城市在政策调整方面将会有所动作。
而对于“降低存量房贷利率”，央行已经明确，要引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
潘功胜表示，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。下一步，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
目前多家商业银行已经明确表示，正等待监管部门出台相关细则，也有一部分银行已经在研究相关方案和具体操作细则，一切工作都在有序进行。
此外，政治局会议还明确，要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
对此，严跃进认为，该提法的核心点是“抓紧”，也意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。从近期的房地产发展新模式的工作要点来看，类似现房销售工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是四季度各地工作试点可以积极关注的内容。
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贷款相关
商业贷款是指由商业银行和住房储蓄银行等金融机构， 在经过中国人民银行批准后设立的， 为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款。 这种贷款一般指个人住房贷款，执行法定贷款利率。
与个人住房商业性贷款不同，商业贷款的主体是商业银行和住房储蓄银行等金融机构， 而个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 在实际使用中，商业贷款通常需要借款人提供相应的抵押或担保，以确保银行贷款安全。 同时，商业贷款的利率也受到国家政策调控和市场因素的影响。
贷款期数一般是指贷款的期限，通常以月或者年来表示。 在银行贷款中，贷款期数是贷款合同的重要内容之一，它决定了借款人需要在多长时间内还清贷款。 不过，具体的贷款期数会根据借款人的需求、贷款产品的特性以及银行的规定来确定。 一般来说，贷款期数可以在贷款申请时与银行进行协商，并在贷款合同中明确约定。 例如，如果借款人选择的是一年期的贷款，那么贷款期数就是12个月；如果选择的是五年期的贷款，贷款期数就是60个月。 请注意，贷款期数的长短会直接影响到借款人的还款压力和利息支出。 因此，在选择贷款期数时，借款人需要综合考虑自己的还款能力、未来的收入预期以及贷款成本等因素。
1. 按最新LPR利率： LPR利率，全称为贷款市场报价利率（Loan Prime Rate）， 是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。 它是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
2. 按旧版基准利率： 旧版基准利率是指由中国人民银行不定期发布给商业银行的贷款指导性利率。 它是央行用于调节金融市场利率的一个重要工具，具有普遍参照作用，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。
贷款利率是指借款人在贷款期间需要支付的利息费用与贷款本金的比例。 它是银行或其他金融机构向借款人提供贷款时收取的一种费用，通常以百分比的形式表示。 关于贷款利率的确定，目前主要有两种方式：一种是基于最新的LPR（贷款市场报价利率）来确定，另一种是基于旧版的基准利率来确定。 基于LPR的贷款利率：LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率， 以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。 基于旧版基准利率的贷款利率：旧版基准利率是由中国人民银行统一制定的，用于指导商业银行的贷款定价。 然而，随着利率市场化的推进，旧版基准利率的使用范围正在逐渐缩小，更多地被LPR所取代。
首次还款月指的是贷款发放后，借款人第一次需要进行还款的那个月份。
LPR中的加点数值指的是在LPR（贷款市场报价利率）基础上增加的点数，用于确定最终的贷款利率。 这个加点数值可以是正值也可以是负值，具体取决于当前市场情况和银行政策。 在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR加上转换时确定的加点数值。 例如，如果LPR为4.8%，银行确定的加点数值为0.5%，那么最终的贷款利率就是5.3%（4.8% + 0.5%）。 加点数值一旦确定，在整个合同期限内通常是固定不变的。
等额本息还款方式指的是一种贷款还款方法，其中借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。 这个相等的金额是由贷款本金总额与利息总额相加后，平均分摊到还款期限的每个月中得出的。 在等额本息还款方式下，每月贷款利息是按月初剩余贷款本金计算的，并逐月结清。 随着时间的推移，在还款过程中，本金比重会逐月递增，而利息比重会逐月递减。 但需要注意的是，由于每月还款额固定，所以产生的总利息相较于等额本金还款方式会更多一些。
等额本金还款方式指的是一种贷款还款方法，其中贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。 这种还款方式的特点在于，每月的还款额不同，且会逐月递减。 这是因为每月还款金额是由两部分组成：一部分是固定的本金，另一部分是随剩余本金减少而减少的利息。 因此，等额本金还款方式在还款初期，由于本金较多，利息支出也会相应较多，从而使得每月的还款额在初期较高。 然而，随着还款的进行，剩余本金逐渐减少，利息支出也随之减少，每月还款额也就逐月降低了。
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等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。 作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
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贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是指由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率， 按照公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并发布的利率。 各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款市场报价利率基础上加减点确定。
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